Nelle Isole Canarie mancano le case. Mancano molte case. Però nelle Isole ci sono 22.000 ettari liberi di terreno urbano e sviluppabile, esattamente 22.001,9 ettari. Un'area equivalente a 30.815 campi da calcio che misurano 105 metri di lunghezza per 68 metri di larghezza. In tutta questa terra, bisogna insistere, non è compreso un solo centimetro di terreno rustico. Non uno.
Questi poco più di 22.000 ettari sono suddivisi in 7.658,6 di terreno urbano – che è incluso come tale nei piani comunali e dispone già dei servizi di base di acqua, servizi igienici o elettricità – e 14.343,3 di terreno edificabile, che è, grosso modo, quel terreno che è a metà strada tra rurale e urbano, territorio disponibile per il futuro sviluppo e crescita del paese ma che resta in attesa delle opere e dei servizi che gli conferiscano lo status di urbanizzato.
Quelli sopra riportati sono dati ufficiali gestiti dal Governo delle Isole Canarie con l'obiettivo che la legislatura serva per iniziare a risolvere la carenza di alloggi. Senza terra disponibile non ci sarebbe soluzione, ma la terra c’è. Sono infatti quegli oltre 14.300 ettari sviluppabili ad attirare l'attenzione.
Non invano, nel momento in cui alcuni consigli comunali, in seguito alle manifestazioni del 20 aprile, sono saltati sul carro della sostenibilità e hanno alzato la bandiera contro una presunta depredazione del territorio, è sorprendente che nessuno di essi, come confermato dalla Giunta regionale, si è avvalso dell'articolo 221 della Legge sul Territorio e sugli Spazi Naturali Protetti delle Isole Canarie per riclassificare i terreni edificabili come rurali.
In virtù di questo articolo, naturalmente in vigore e che può ancora essere utilizzato dal Comune che lo ritenga opportuno, è possibile riclassificare un terreno o un “settore” urbanizzabile come rurale a due condizioni: la prima, che siano trascorsi cinque anni approvata senza che venga presentata alcuna iniziativa privata – la legge fondiaria è del 2017 –; e il secondo, che prima della riclassificazione come rurale, le possibili parti interessate vengano ascoltate e vengano studiati tutti gli "interessi concorrenti".
Inoltre, e per premunirsi contro possibili compensazioni milionarie come quelle che hanno comportato le moratorie turistiche, senza andare oltre, il legislatore ha esplicitato nello stesso articolo 221 che la riconversione dei terreni urbanizzabili in terreni rurali sarà effettuata “senza genere il diritto al risarcimento. Ebbene, poiché nessun Comune si è avvalso di tale prerogativa, oggi si contano i già citati 14.343,3 ettari sfitti di superficie edificabile. Tutti erano potenzialmente convertibili
Quindi la mappa regionale è ora quella che è, e attualmente include quei 22.000 ettari vacanti. Questo significa che ci sono 22.000 ettari per costruire case?
No. Ma è certo che i terreni sono più che sufficienti a coprire la straordinaria e crescente domanda di case. Il Governo ha fatto una prima stima e calcola che di tutta questa superficie libera, la parte ad uso residenziale, cioè quella disponibile per costruire case, comprende un totale di 6.600,6 ettari.
Occorre però verificare quanto questa superficie sia più che sufficiente per costruire le decine di migliaia di abitazioni necessarie a correggere, negli anni, il profondo squilibrio tra domanda e offerta.
La società di consulenza Corporación 5 ha calcolato, che nelle Isole Canarie è necessario costruire ogni anno il triplo delle case rispetto a quelle attuali per iniziare a far fronte al grave deficit abitativo di cui soffre la regione. Nelle Isole ogni anno si costruiscono, o meglio si comincia a costruire, tra i 2.500 ei 3.000 immobili, dato che tra l'inizio dei lavori e la messa sul mercato intercorrono in media due anni. Quindi, secondo i calcoli di Corporación 5, sarebbe necessario costruire un ritmo compreso tra 9.000 e 10.000 case all'anno per affrontare con garanzie i problemi strutturali del mercato immobiliare dell'Arcipelago, che negli ultimi decenni ha visto una domanda crescere in modo straordinario – parallelamente all’aumento non meno straordinario della popolazione – e, d’altro canto, non ha incorporato abbastanza alloggi per mantenere un sano equilibrio tra potenziali acquirenti e affittuari – moltissimi – e il numero – molto basso – di appartamenti e case offerte. Succede che la pubblica Amministrazione non ha anticipato come avrebbe dovuto le esigenze abitative della popolazione, e quindi non ha promosso, incoraggiato o incentivato la costruzione degli immobili – pubblici e privati – necessari a tutta questa imprevista domanda. Se a ciò aggiungiamo che il fenomeno delle case per vacanze ha comportato un notevole trasferimento di immobili residenziali al business del turismo, la complessa situazione attuale non sorprende più di tanto. Le conclusioni del rapporto Corporación 5, che alcuni criticarono come esagerate, sono state ora confermate dalla stessa Banca di Spagna (BdE). L'autorità di regolamentazione ritiene inoltre che le stime della società di consulenza siano addirittura inferiori. Gli analisti BdE aumentano di mille unità ogni anno il numero di case da mettere sul mercato, arrivando a un totale di 11.000. Ciò significa che nel prossimo decennio, da qui al 2033, sarà necessario aumentare l’offerta di 110.000 case. Un compito mastodontico che richiede una stretta collaborazione tra pubblico e privato, cioè tra istituzioni e imprese promotrici e costruttrici. Il decreto del Governo delle Isole Canarie segue questa linea, che indirizza le misure alla radice del problema: costruire quante più case possibile. E il più velocemente possibile.
